dimanche, 25 septembre 2022

Bail commercial 3 6 9 : comment prolonger un bail 3 6 9

Le bail commercial 3 6 9 est un bail de longue durée qui permet à un locataire (généralement une entreprise) de rester dans les lieux pendant une période de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.

Il s’agit donc d’un bail commercial de longue durée, mais il n’est pas exclusif. En effet, le locataire peut quitter les lieux à tout moment et sans préavis.

Le bail commercial 3 6 9 est donc un bail très flexible, qui peut être prolongé par le propriétaire ou par le locataire.

Préavis de renouvellement d’un bail commercial 3 6 9

La loi du 18 juin 2014 a modifié les dispositions relatives à la durée de préavis des baux commerciaux.

Le préavis de résiliation est désormais fixé à 3 mois pour tous les baux soumis au statut, sauf ceux conclus avant le 13 juin 2014 qui sont dispensés de préavis. Cette disposition n’est pas applicable aux contrats d’une durée inférieure à 9 ans.

Le délai de préavis court à compter du jour où l’une des parties remet la lettre recommandée notifiant le congé au locataire (ou son mandataire), sans qu’il soit nécessaire que cette notification soit postale.

La notification par voie électronique est possible depuis le 1er octobre 2015.

Révision du loyer à la hausse ou à la baisse

En tant qu’entrepreneur, il est important d’être conscient de l’impact que peut avoir une révision du loyer sur le bail commercial.

Le loyer est un élément essentiel du bail commercial.

Il s’agit du montant annuel que doit payer le locataire pour occuper les lieux loués. Ce montant est fixé par la loi et ne peut pas être révisé unilatéralement par le propriétaire. En effet, la loi impose une clause de tacite reconduction pour tout contrat de location qui n’a pas été résilié au bout d’un an, sauf si cette résiliation a été demandée par l’une des parties (le propriétaire ou le locataire). Toute modification du loyer doit donc être prise en compte dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle elle a été notifiée au preneur. Si vous souhaitez augmenter votre loyer, vous devrez respecter plusieurs conditions :

  • Vous pouvez augmenter le montant du loyer seulement si celui-ci n’excède pas 10 %.
  • Votre augmentation ne doit pas dépasser la variation annuelle de l’indice INSEE des prix à la consommation hors tabac publié en moyenne trimestriellement.
  • Votre augmentation ne peut excéder 50 %.

Obligation de rénovation du local commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, les deux parties du contrat sont obligées de réaliser des travaux. Cependant, la loi ne précise pas la nature de ces travaux ni l’étendue de ceux-ci.

Lorsqu’un local commercial est loué pour une durée déterminée et que le propriétaire souhaite reprendre les lieux afin d’y exercer une activité différente, il faut savoir que les locataires doivent effectuer des travaux de rénovation avant la remise des clés au propriétaire.

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Les locataires ont également l’obligation d’effectuer un état des lieux à l’entrée comme à la sortie du local commercial.

Vous êtes un entrepreneur qui souhaite acquérir un local commercial ? Il est important de bien connaître toutes les conditions liées à ce type d’acquisition ainsi que les différents types de baux existants (bail classique, bail 3 6 9…). Pour vous éclairer sur ce sujet, nous vous proposons quelques conseils :

  • Avant toute chose : faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier
  • Si vous souhaitez acquérir un local commercial pour y exercer votre activité professionnelle, renseignez-vous sur vos obligations en matière de travaux
  • Si vous êtes locataire et que vous souhaitez faire réaliser des travaux par le propriétaire du local commercial, soyez attentif aux garanties qui peuvent s’appliquer

Modification du bail pour cause de développement commercial

Les baux commerciaux sont soumis à des règles strictes, qui ont pour but de protéger le locataire commercial. Ainsi, le bailleur ne peut pas procéder à une augmentation du loyer en cours de bail, sauf si cette dernière est la conséquence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ou lorsque le loyer est manifestement sous-estimé. En outre, et conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce, un bail commercial ne peut prévoir que le montant du loyer sera révisable annuellement. Dans ce cas, la révision doit être constatée par un nouveau bail et elle ne peut intervenir qu’à échéance triennale (3 ans). Par ailleurs, la révision doit respecter les règles suivantes :

  • Le prix doit correspondre au prix moyen pondéré des biens similaires situés dans le même secteur géographique ;
  • La variation prend en compte les variations de plusieurs indices reconnus (indice INSEE) ;
  • Elle se fait par application d’un coefficient multiplicateur calculée sur la base du prix moyen pondéré des biens similaires (valeur locative brute x prix / valeur locative brute).

Changement de bailleur

Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, il est important de connaître les différentes étapes à respecter afin de pouvoir changer le bailleur. Si vous souhaitez changer de bailleur en cours de contrat, il faudra suivre certaines étapes.

  • Il faut savoir que ce type d’opération ne peut se faire qu’à l’issue du terme prévu au contrat.
  • Le propriétaire a la possibilité de rompre le bail si le locataire n’a pas respecté ses obligations.
  • Enfin, si un problème survient, le locataire peut demander la résiliation immédiate du bail.

Départ en cours de bail

Cela arrive souvent. Sachez qu’il existe des cas dans lesquels le bailleur refuse de renouveler le contrat ou d’augmenter le loyer du locataire.

Il est alors possible de mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à motiver cette décision.

Le locataire peut également rompre un bail en cours grâce à une notification qui doit être envoyée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Avant de rompre le contrat, il faut veiller à ce que la durée du préavis soit respectée et que la notification soit bien reçue par son destinataire.

Le locataire dispose d’un an pour notifier sa décision au propriétaire (délai qui court à partir du jour où il a eu connaissance du refus), mais ce délai peut être raccourci si la demande est motivée par un justificatif (obligation familiale, mutation professionnelle…).

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La notification doit être adressée au propriétaire par LRAR et comporter certaines mentions obligatoires :
– Les nom et adresse du bailleur
– L’indication claire, précise et non équivoque que le locataire met fin au contrat
– Les motifs de rupture
– Un rappel de l’article 15 II de la loi 1989
Le départ en cours de bail n’est pas systématique. Si vous êtes dans cette situation, n’hésitez pas à consulter votre avocat pour faire valoir vos droits. Pour plus d’informations sur les modalités juridiques liées aux baux commerciaux, rendez-vous sur Avostart !

Résiliation du bail par le bailleur

En principe, le contrat de bail est conclu pour une durée minimum de 3 ans.

Il peut être reconduit tacitement pour les mêmes durées par périodes d’un an, sauf si le bailleur ou le preneur y met fin à l’expiration du bail.

Le preneur est tenu de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail. Si ce délai n’est pas respecté, il doit payer des indemnités au propriétaire. Toutefois, en cas de non-respect des conditions et obligations contractuelles par l’une ou l’autre des parties (par exemple : non-paiement d’un loyer), la partie en faute peut résilier le contrat à tout moment sans devoir payer d’indemnité dans les six mois qui suivent la résiliation.

La résiliation intervient alors sous forme d’une notification écrite adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge. Cette notification doit être assortie d’un préavis raisonnable permettant au locataire de se reloger et génère automatiquement une indemnité égale aux frais engagés par le propriétaire pour relouer son bien immobilier (à titre indicatif : trois mois). En outre, le preneur reste redevable du loyer jusqu’au terme du bail renouvelé et ne peut donc pas demander au propriétaire de réduire ce montant.

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L’investissement immobilier comporte plusieurs étapes avant que vous puissiez espérer faire un profit:

    • Vous achetez un bien immobilier
    • Vous louez votre bien

Résiliation du bail par le locataire

Le bail commercial est un contrat de location qui permet au locataire d’exploiter une activité commerciale dans des locaux commerciaux.

Il peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A l’issue du contrat, le bailleur et le locataire peuvent mettre fin à celui-ci par anticipation ou par rupture anticipée.

Lorsqu’un locataire souhaite quitter les lieux avant la fin du bail, il est tenu de respecter certaines règles. En cas de non-respect de ces dispositions, le propriétaire du local commercial pourra résilier le bail sans préavis ni indemnités en justice.

Pour conclure, il faut bien faire la distinction entre le bail 3 6 9 d’une part et le bail commercial de l’autre. Le bail 3 6 9 est un bail commercial qui permet au locataire de rester dans les lieux pendant une durée de trois ans environ. C’est donc un bail très court. En revanche, en ce qui concerne le bail commercial, c’est un contrat beaucoup plus long puisqu’il peut aller jusqu’à six ans.

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